1NVEST0R MAND1R1 maen SAHAM bener

belajar MANDIRI, akan JAUH LEBE SUKSES (SEJAK 210809)

emang punya duwit, beli neh … 201109 20 November 2009

Filed under: Investasi dan Risiko — bumi2009fans @ 3:28 pm

Investasi Properti
Jum’at, 20 November 2009 – 07:25 wib
TEXT SIZE :

Foto: Corbis.
Ketika Anda mengunjungi bank dan hendak meminjam uang, Anda akan ditanya apa tujuan penggunaan uang tersebut. Jika Anda menjawab uang tersebut akan digunakan untuk membeli saham, Anda pasti akan diacuhkan.

Atau jika Anda menjawab, uang pinjaman tersebut untuk investasi pada instrumen obligasi, Anda juga pasti tidak akan digubris. Namun, ketika Anda berkata bahwa uang tersebut akan digunakan untuk membeli properti,pihak bank akan mau mendengar lebih lanjut dan menawarkan produk yang relevan. Properti adalah aset berwujud yang mempunyai nilai dan menjadi instrumen investasi tepercaya sehingga bank bersedia memberi pinjaman bahkan untuk jangka waktu yang panjang melebihi 15 tahun.

Di berbagai negara maju, sangat umum jika Anda bisa mendapat jangka waktu pinjaman sampai 25- 30 tahun, bergantung usia Anda. Keunggulan investasi properti bukan hanya bertindak sebagai investasi yang inflation hedgin, tapi juga merupakan diversifikasi portofolio yang sangat baik. Secara teori harga properti akan mengikuti tingkat inflasi sehingga jika harga properti naik jauh lebih tinggi dari inflasi, ada kemungkinan terjadi penurunan harga di masa yang akan datang. Tips yang sering dibagikan untuk investasi properti adalah selalu memperhatikan tiga “L” yaitu lokasi, lokasi, dan lokasi.

Lokasi sering disebut sebagai kunci keberhasilan investasi properti. Seperti nasihat umum yang sering diucapkan: you can change the appearance but you can?t change the location. Hal ini menunjukkan Anda bisa mengubah penampilan sehingga rumah atau apartemen kecil pun terasa homy, namun Anda tidak akan pernah bisa mengubah lokasi. Dalam kenyataannya, investor harus melihat banyak aspek dan tidak hanya bisa mengandalkan lokasi semata. Investor harus memahami karakteristik properti serta risk-return investasi properti.

Karakteristik Properti

Investasi properti memiliki empat karakteristik yang sangat berbeda jika dibandingkan investasi saham atau obligasi.Pertama,tidak bergerak seperti diungkapkan dalam nasihat sebelumnya, properti tidak dapat berpindah tempat, sehingga lokasi jelas mempunyai peranan penting. Kedua, tidak dapat dipecah-pecah. Investasi properti merupakan satu kesatuan unit.

Anda tidak bisa menjual garasinya atau kamar mandinya dulu ketika Anda membutuhkan uang. Ketiga,unik.Tidak ada satu pun properti yang sama di pasar. Jika berada di jalan yang sama, mungkin satu menghadap timur,lainnya menghadap barat. Jika berada di sisi yang sama, yang satu mungkin sudah terlebih dahulu direnovasi. Jika berada dalam satu apartemen, tentu unit yang satu berbeda dengan unit yang lainnya, paling tidak beda dalam pemandangan atau beda lantai.

Keempat, tidak likuid. Berbeda dengan saham atau obligasi yang relatif likuid, ketika Anda mau menjual investasi properti Anda membutuhkan waktu yang lebih lama. Dalam beberapa kasus, bisa membutuhkan waktu lebih dari enam bulan untuk bisa menemukan pembelinya. Dalam menyewakan ke pihak lain,umumnya relatif lebih cepat.

Memahami Risk-Return Investasi Properti

Kunci sukses investor properti bukan hanya mengandalkan lokasi, tapi juga memahami risk returnprofil investasi properti. Secara umum investasi properti yang memiliki tingkat risk-return rendah adalah yang berhubungan dengan residensial atau hunian baik berupa rumah atau apartemen.

Lalu investasi yang memiliki risk-return sedang adalah properti komersial seperti ruko, perkantoran, mal, dan gudang.Kemudian yang memiliki risk-return agak tinggi adalah yang berhubungan dengan properti resor.Terakhir, kategori yang memiliki riskreturntinggi adalah tanah mentah. Properti residensial akan dibutuhkan oleh semua orang untuk tempat tinggal sehingga selanjutnya analisis kepada beberapa faktor utama seperti akses, jarak tempuh, fasilitas (sekolah,rumah sakit, pasar, dan sebagainya), lingkungan, dan keamanan yang menjadi pertimbangan sebelum orang tersebut menempati huniannya.

Banyak yang menganalogikan investasi rumah seperti saham, pendapatan sewanya tidak besar tapi capital gain-nya bisa besar.Sedangkan apartemen seperti obligasi,karena pendapatan sewanya lumayan besar, tapi capital gain-nya terbatas. Properti komersial akan dapat memberikan yield yang lumayan tinggi ketimbang residensial seperti kios di Tanah Abang dan Mangga Dua, namun tingkat risiko juga tidak kalah besar. Apabila properti komersial tidak laku, Anda memberikan sewa gratis pun belum tentu ada yang mau membuka bisnis di sana.

Berbeda sekali dengan residensial, si empunya rumah atau apartemen cukup memberikan diskon sebesar 20-30 persen dari harga normal, penyewa atau pembeli mudah ditemukan. Tentu Anda masih ingat, ada properti komersial di Mangga Dua yang memiliki ribuan kios tapi jika dilihat dari jumlah kios yang buka, sangat menyedihkan karena tidak sampai setengahnya yang beroperasi. Properti resor bisa menghasilkan yield tinggi jika lokasi tersebut menjadi tujuan turisme utama, namun kunjungan turis juga sangat bergantung pada pertumbuhan ekonomi.

Jika ekonomi sedang seret dan lesu, tentu tidak banyak yang pergi berlibur jauh-jauh. Selain itu, tingkat keamanan juga memegang peranan penting seperti bom Bali pada 2002 dan 2005 serta kerusuhan di Thailand pada akhir 2008 akan sangat memengaruhi kunjungan wisata ke daerah tersebut. Tanah mentah jelas merupakan investasi yang simpel karena Anda tidak perlu berurusan dengan kondisi fisik bangunan. Kenaikan harga tanah bisa sangat tinggi seiring perkembangan di kawasan tersebut.

Namun, Anda tidak bisa menggunakan utang untuk membeli tanah serta Anda sulit memperoleh pendapatan dari tanah tersebut. Berbeda dengan investasi properti lainnya di mana Anda bisa mendapatkan uang sewa, investasi tanah sangat fokus pada capital gain.Risikonya jelas tinggi apalagi investasi ini juga sangat tidak likuid. Selamat berburu properti! (*)

Ferdinand Sadeli CFA, CPA
(Praktisi Keuangan)
(Koran SI/Koran SI/rhs)

Iklan
 

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s